AS DESAPROPRIAÇÕES NA “NOVA RAPOSO TAVARES”
- henriqueportela
- 15 de jul.
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Esse documento resume os andamentos da concessão da “Nova Raposo” e os processos de desapropriação dela decorrentes, ressaltando a importância da assessoria jurídica
O PROJETO
O projeto da “Nova Raposo” se refere à concessão à iniciativa privada das rodovias SP-280, SP-270 e SP-029 e também de trecho municipal entre os municípios de Cotia e Embu das Artes, paralelo ao Rodoanel Oeste. O gráfico dos trechos concedidos consta do site da Secretaria de Parcerias em Investimentos do Estado de São Paulo[1]:
O leilão da concessão foi realizado em 28/11/2024, tendo a Companhia EcoRodovias se sagrado vencedora. O contrato foi assinado em 14/03/2025 e as obras de maior impacto estão previstas para ocorrer a partir de 2028.
O contrato prevê a realização de duplicações, faixas adicionais, vias marginais e novos dispositivos, como passarelas, paradas de ônibus, praças de pedágio e giratórias. Para execução dessas obras, contudo, é prevista uma série de desapropriações de imóveis na região, umas das razões pelas quais o projeto sofre resistência de grande parte dos moradores da região, além das questões ambientais e relacionadas à instalação das praças de pedágio em área urbana.
As principais intervenções a serem feitas em cada trecho constam do material de apresentação do projeto[2]:
Membros do “Movimento Nova Raposo, Não” estimam que cerca de 1 milhão de m² precisarão ser desapropriados[3]. Segundo estimativas do Governo, as desapropriações demandarão cerca de R$ 1,8 bilhão em indenizações, sendo cerca de metade apenas em trechos urbanos[4].
É importante observar que, muitas vezes, a desapropriação se dá apenas sobre parte do imóvel, o que não inviabilizaria a permanência do proprietário ou locatário no imóvel. Contudo, como veremos mais à frente, se a área remanescente não desapropriada se tornar economicamente inviável ou inadequada para uso, o proprietário pode pleitear que a desapropriação se estenda para todo o imóvel, recebendo a indenização pela integralidade da área.
O QUE É E COMO FUNCIONA O PROCESSO DE DESAPROPRIAÇÃO?
A desapropriação é uma forma de intervenção do Estado na propriedade privada na qual a propriedade é retirada do proprietário e passa ao ente público.
A Constituição Federal condiciona a desapropriação por interesse público ao pagamento de prévia e justa indenização.
As desapropriações para execução de obras rodoviárias, especificamente, são justificadas na utilidade pública, sendo regidas pelo Decreto-Lei nº 3.365/1941. Este ato normativo permite que as concessionárias promovam a desapropriação, desde que haja autorização expressa na lei ou contrato e que o Estado tenha declarado a utilidade pública daquela área.
No caso da “Nova Raposo”, o contrato prevê que as desapropriações ficarão a cargo da Concessionária, que, após as desapropriações, deverá transferir a propriedade das áreas ao Estado. O Contrato determina também que a Concessionária poderá optar, a seu critério, pela via amigável ou pela via judicial.
Na via amigável, a Concessionária oferece ao proprietário da área a ser desapropriada determina quantia pelo bem. Se o proprietário aceitar, a transferência do imóvel é feita extrajudicialmente; se recusar, a Concessionária precisa recorrer à via judicial, ingressando com uma ação de desapropriação.
A Concessionária (expropriante) irá arcar com todos os custos das desapropriações, incluindo o pagamento das indenizações. A vantagem de as indenizações ficarem a cargo da Concessionária é que o seu pagamento não se sujeita ao regime de precatórios. Com isso, as ações tendem a ser substancialmente mais rápidas do que seriam caso as ações de desapropriações fossem movidas diretamente pelo Estado.
O contrato prevê que a Concessionária deverá enviar ao Estado, com pelo menos 180 (cento e oitenta) dias de antecedência da data de início de execução das obras, todos os elementos e documentos necessários para a declaração da utilidade pública, incluindo a descrição e o levantamento das áreas a serem desapropriadas. Publicada a declaração de utilidade pública, a Concessionária deverá comprovar ao Estado, em até 60 (sessenta) dias, que propôs as ações judiciais de desapropriação. Como as obras mais significativas estão previstas para 2028, estima-se que a maior parte das desapropriações ocorra em 2027.
A ação de desapropriação deve ser ajuizada no local onde estão os bens – no caso, no Estado de São Paulo. O juiz indicará um perito para avaliação da área e as partes – Estado e proprietários – podem indicar assistentes técnicos que irão produzir seus laudos técnicos, indicando o valor que acreditam possuir o bem.
Ao ajuizar a ação, a Concessionária deve depositar o valor ofertado pela área a ser desapropriada. Se o valor estiver de acordo com alguns parâmetros estabelecidos pelo Decreto-Lei nº 3.365/1941, a Concessionária poderá solicitar a imissão provisória na posse do bem, procedimento por meio do qual a posse do bem passa à expropriante antes da conclusão do processo de desapropriação. Autorizada a imissão provisória na posse, o desapropriado deve desocupar área, mas poderá levantar até 80% (oitenta por cento) do valor depositado inicialmente – ou mesmo 100% (cem por cento), se concordar com a transferência da propriedade, limitando-se a discutir o preço.
Na ação de desapropriação, em geral, o desapropriado pode discutir apenas o valor ofertado pelo bem, se discordar daquele oferecido pela expropriante. Caso queira alegar a ilegalidade da declaração de utilidade pública, deverá ajuizar ação específica, mas cujas chances de êxito, especialmente em projetos de infraestrutura coletiva, são remotas.
Como salientado acima, é possível que a Concessionária pretenda a desapropriação de apenas parte do imóvel. Nessa hipótese, para além da questão do preço, é possível alegar que, com a expropriação, a área remanescente não desapropriada terá seu valor econômico substancialmente reduzido. Nesse caso, o desapropriado poderá alegar o “direito de extensão”, solicitando ao juiz que a desapropriação – e, consequentemente, a indenização – abranja todo o imóvel.
Na sentença, o juiz fixará o valor do bem desapropriado – que, se maior que o valor orginalmente depositado pela Concessionária, deverá ser complementado. Para levantamento da indenização, o expropriado deverá comprovar a propriedade e a quitação dos tributos incidentes sobre o bem.
Levantada a indenização fixada na sentença, o bem será definitivamente transferido para a expropriante.
A IMPORTÂNCIA DA ASSESSORIA JURÍDICA
Para atuar nas ações de desapropriação, os proprietários precisam estar representados por advogado.
Considerando que nos processos desapropriatórios os juízes costumam dar muita relevância à avaliação feita pelo perito judicial, é importante que o expropriado seja assessorado por uma equipe (advogado e assistente técnico) com expertise para garantir que a perícia considere todos os fatores que contribuem para a valorização do bem expropriado, como o desempenho histórico do negócio e os gastos de realocação para imóveis comerciais. Na desapropriação parcial de imóveis comerciais, por exemplo, deve-se considerar critérios como a perda de frente do imóvel ou de vagas para clientes, a perda de funcionalidade, a necessidade de readequação da área remanescente, a perda de acessos ao imóvel, a paralisação temporária das atividades em razão das obras, etc.
Além disso, é preciso estar atento às decisões judiciais sobre o tema, como a declaração de inconstitucionalidade feita pelo Tribunal de Justiça de São Paulo acerca do § 4º do artigo 34-A do Decreto-lei nº 3.365/1941, que autorizava a transferência imediata da propriedade do imóvel para o expropriante antes mesmo da definição do valor da indenização devida ao expropriado e sem o seu consentimento.
Outra questão sobre a qual a assessoria jurídica deve ficar atenta se refere ao modo e as taxas de juros e de correção monetária que devem incidir sobre o valor fixado na sentença, o que pode repercutir significativamente no valor final de indenização.
A assessoria jurídica deve assessorar o expropriado ainda na reunião dos documentos necessários ao levantamento da indenização, como aqueles referentes à comprovação da propriedade e da quitação das dívidas fiscais.
HENRIQUE PORTELA OLIVEIRA[5]
OAB/PE Nº 41.133
[2] https://www.parceriaseminvestimentos.sp.gov.br/wp-content/uploads/2024/04/AP-Nova-Raposo_v0_envio.pdf
[3] https://noticias.uol.com.br/cotidiano/ultimas-noticias/2024/05/06/projeto-nova-raposo-tavares-governo-de-sp.htm
[5] Advogado e Procurador do Estado de Pernambuco. Ex-Procurador do Estado de São Paulo. Mestrando em Direito do Estado e Regulação (UFPE). Pós-graduado em Direito Tributário (IBET), Gestão Financeira (FGV) e Direito e Economia (ESPGESP).
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